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6 Tipps zum Kosten Sparen bei der Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung ist keine kurzweilige Bindung. Diese Finanzierung begleitet Hauskäufer oder Hausbesitzer für einen gewaltigen Teil ihres Lebens. Der finanzielle Rahmen wird künftig von der Baufinanzierung bestimmt.

Um die Kosten der Finanzierung niedrig zu halten und wahlweise monatlich die Raten zu begrenzen oder eine kürzere Laufzeit zu wählen, sind mehrere Faktoren wichtig. Welche das sind und wie sich die Kosten einer Baufinanzierung niedrig halten lassen, erklärt dieser umfassende Ratgeber.

Es gibt viele Stellschrauben, mit denen sich die kosten der eigenen Baufinanzierung klein halten lassen – doch was ist dabei zu beachten? Bildquelle: Finanzcheck.de

#1 Eigenkapital macht alles besser

Jeder Cent mehr Eigenkapital spart letztendlich Kosten bei der Baufinanzierung. Grundsätzlich dient das Eigenkapital auch dem Selbstschutz, denn eine höhere Eigenkapitalquote bedeutet eine niedrigere Finanzierungssumme.

Einhundertprozentfinanzierungen sind somit stets mit einer großen Portion Skepsis – oder viel sicherem Kapital im Hintergrund – zu betrachten. Aber warum spart Eigenkapital auch Geld? 

  • Niedrigere Finanzierungssumme: Werden 300.000 Euro benötigt, es sind aber 60.000 Euro Eigenkapital vorhanden, so läuft die Finanzierung nur noch über 240.000 Euro. Wer nun noch Eigenkapital über Eigenleistungen zusätzlich einbringt, der kann durchaus noch einmal rund 10 Prozent von der Finanzierungssumme abziehen.
  • Niedrigere Raten: Die monatliche Belastung ergibt sich mit aus der Finanzierungssumme. Wer nicht unbedingt auf eine kürzere Laufzeit aus ist, der senkt die monatlichen Kosten und somit auch die Unsicherheit, die bei einer solchen Finanzierung auf lange Sicht betrachtet vorherrscht.
    Kürzere Laufzeit – stimmt das Einkommen, so brauchen die Raten nicht in ihrer Höhe angepasst werden, stattdessen wird die Laufzeit verkürzt. Es macht schon einen Unterschied, ob eine Finanzierung über 20 oder über 25 Jahre läuft.
  • Zinskosten: Die Zinsen müssen mit jeder Rate bezahlt werden. Läuft der Kredit kürzer, fallen weniger Raten und damit auch weniger Zinskosten an.
    Zinshöhe – höhere Kreditsummen bedeuten oft auch höhere Zinssätze, weil die Beleihung höher ausfällt. Eine niedrigere Beleihung bedeutet hingegen ein geringeres Ausfallrisiko, was wiederum die Zinssätze senkt.

Zumindest die Kauf-/Baunebenkosten sollten an Eigenkapital in geldwerter Form vorhanden sein. Je nach Bundesland spricht man von einer Summe zwischen 12 und 15 Prozent der Kreditsumme.

Eigenleistungen können die Quote erhöhen, sollten aber das eigentliche Eigenkapital nicht ersetzen. Geld + Eigenleistung spart am meisten. 

#2 Angebote vergleichen: Die Basis für eine günstige Baufinanzierung

Der Finanzierungsmarkt ist riesig. Es ist unheimlich wichtig, nicht einfach das erstbeste Angebot zur Baufinanzierung zu wählen, sondern vorab ausführliche Vergleiche anzustellen, die Internetangebot, die Hausbank und Bausparkassen mit einbeziehen. Und weshalb ist das wichtig? 

  • Kosten: Aaufgrund der hohen Kreditsumme entscheiden schon Nachkommastellen bei den Zinsen über echte Beträge. Zudem agieren Banken unterschiedlich bezüglich der Bereitstellungszinsen beim Hausbau. Die Länge der bereitstellungsfreien Zeit unterscheidet sich, doch auch die eigentliche Höhe der Kosten.
  • Leistungen: Die Baufinanzierung muss bestens zu einem selbst passen. Daher sind die Leistungen wichtig. Wie werden Sondertilgungen gehandhabt, gibt es diesbezüglich Einschränkungen? Wie schaut es mit der Sicherheit, beispielsweise im Fall des Krankengeldbezugs aus? Dürfen nun die Raten für einen gewissen Zeitraum ausgesetzt werden? 

Nur mittels eines Vergleichs lassen sich diese Punkte im Vorfeld einschätzen und vergleichen. Kreditnutzer haben die Chance, nicht nur Kosten zu sparen, sondern eine Finanzierung zu finden, die sie auf lange Sicht absichert.

#3 Zinsbindung anpassen

Die Zinsbindung ist ein wichtiger Faktor bei einer Baufinanzierung. Während sie bei gewöhnlichen Krediten von geringer Höhe nur eine Nebensächlichkeit ist, so kann sie bei einer Baufinanzierung mit darüber entscheiden, ob der Kredit bis zu Ende bedient werden kann. Aber welche Regeln gibt es? 

  • Niedrige Zinsen: Ist das Zinsniveau günstig, so sollte die Zinsbindung mindestens zehn Jahre betragen. Ändert sich das Niveau noch einmal nach unten, können Verbraucher nach zehn Jahren stets den Vertrag kündigen. Die Bank kann die Zinsen jedoch nicht während der Zinsbindungsfrist anpassen.
  • Hohe Zinsen: Die Zinsbindungsfrist ist kürzer. Das gibt Verbrauchern die Chance, sich nach wenigen Jahren umzuorientieren oder den Vertrag nachzuverhandeln, sollte das Zinsniveau gefallen sein. 

Gerade bei niedrigen Zinskosten sparen Verbraucher bei einer langen Bindung deutliche Beträge, die sie wiederum in die Tilgung investieren können. 

#4 Anfängliche Tilgung optimieren

Es ist ein großer Fehler, die Einsparung durch niedrigere Zinsen nicht in eine höhere Tilgung zu investieren. Warum?

Bei einer Baufinanzierung müssen anfangs hohe Zinsen bezahlt werden, die mit jeder Rate (und abnehmender Restschuld) kleiner werden. Bei kleinen Raten fällt jedoch die Tilgung klein aus und die Restschuld bleibt lange relativ hoch. So müssen länger hohe Zinsen gezahlt werden.

Wer nun jedoch durch eine günstige Verzinsung Geld spart, kann diese Ersparnis direkt in eine höhere Tilgungsquote einfließen lassen. Das bedeutet: 

  1. Zinskosten: Sie werden ganz normal monatlich beglichen. Die Kreditkosten werden also beständig abgetragen.
  2. Tilgung: Durch die Investition der Einsparungen in eine höhere Tilgung, wird nun gerade anfangs ein wesentlich höherer Betrag der Kreditsumme zurückgezahlt. Es macht einen gewaltigen Unterschied, ob die anfängliche Tilgung bei einem Prozent oder bei vier Prozent liegt. Nicht selten lassen sich so innerhalb von 15-20 Jahren vier- bis fünfstellige Beträge einsparen.
    Laufzeit – je höher die Tilgung von Anfang an, desto stärker verkürzt sich die Gesamtlaufzeit des Kredits oder die Restschuld zum Ende der Zinsbindung.
  3. Anschlussfinanzierung: Viel wichtiger ist jedoch die Auswirkung auf die verbleibende Gesamtsumme nach dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist. An diesem Punkt kommt es im Regelfall zu einer Anschlussfinanzierung. Da diese heute noch weit in der Zukunft liegt, ist nicht ersichtlich, wie sich das Zinsniveau bis dahin entwickelt. Es mag sein, dass die Zinsen im schlimmsten Fall in Regionen um 6-7 Prozent liegen oder doch nur moderat steigen. Fest steht: Wer bis dorthin dank niedriger Tilgungsquote nur einen Bruchteil der Kreditsumme abbezahlt hat, der wird zu dem Zeitpunkt ins Straucheln geraten, da die Anschlussfinanzierung über eine hohe Kreditsumme zu sehr hohen Zinsen abgeschlossen werden muss. 

Jeder Cent, der bei den Kreditkosten gespart werden kann, sollte direkt in die Tilgung fließen. Jährlich werden diverse Immobilien zwangsversteigert, weil die einstigen Besitzer die Anschlussfinanzierung nicht stemmen können.

Experten erwarten, dass diese Fälle künftig noch zunehmen, da durch die niedrigen Bauzinsen viele Finanzierungen mit fast keinem Eigenkapital und extrem niedrigen Tilgungsquoten abgeschlossen worden sind. 

#5 Nicht Miete als Kreditrate ansetzen 

Wenngleich Finanzierungspartner angehende Hausbesitzer beraten, so gehen viele Kreditnehmer äußerst euphorisch an diese Finanzierung heran.

Ein großer – und oft beworbener – Fehler ist, die entfallene Miete vollständig in die Kreditrate einfließen zu lassen. »Ich zahle jetzt 1.000 Euro Miete, also habe ich beim Einzug 1.000 Euro für die Rate über.« Warum ist das ein Fehler? 

  • Mietzusammensetzung: Was viele vollständig vergessen ist, dass in der Warmmiete Kosten enthalten sind, die ein Hausbesitzer ebenfalls tragen muss: Heizung, Strom/Wärmepumpe, Abwasser, Müllentsorgung, Steuern. Diese Kosten fallen auch im Eigenheim an und gehören zu den normalen monatlichen Unterhaltskosten (auch wenn sie teils jährlich anfallen, so sollten die Beträge auf den Monat heruntergerechnet werden).
  • Rücklage: Selbst bei einem Neubau sollten monatliche Beträge beiseitegelegt werden, um Reparaturen begleichen zu können. In Bestandsgebäuden ist die Wahrscheinlichkeit eines Defekts ungleich höher.
  • Empfehlung: Abhängig von der bisherigen Miete sollten 50 Prozent, mindestens aber 500,00 Euro monatlich als »Eigenheimmiete« zur Seite gelegt werden. Gerade im ersten Jahr ist für frische Hausbesitzer kaum abschätzbar, wie hoch die Unterhaltskosten des Hauses sind. Wer sich selbst Miete bezahlt, der ist auf der sicheren Seite. 

Und warum passt dieser Punkt zum Sparen bei der Baufinanzierung? Ganz einfach, wer nach einem Jahr merkt, dass nur ein Teilbetrag der »Eigenheimmiete« notwendig ist, der hat direkt eine solide Summe für eine Sondertilgung.

Mit regelmäßigen Sondertilgungen lassen sich die Kreditkosten auf Dauer wieder senken, zudem schrumpft die Kreditsumme, was eine Anschlussfinanzierung erleichtert. 

#6 Eigenleistung erbringen

Ein weiterer Punkt, der zur Vorsicht aufruft, ist die Einbringung von Eigenleistung zur Senkung der Finanzierungssumme.

Es hat einen guten Grund, dass Banken von sich aus eher bis zu 10 Prozent Eigenleistung akzeptieren und bei höheren Arbeitsleistungen sehr genau hinschauen. Zugleich gibt es Regeln: 

  • Erlaubt: Ein Laie darf tapezieren, streichen, den Garten gestalten, Böden verlegen. Andere Arbeiten erkennt die Bank nicht als Eigenleistung an, da die Gefahr zu groß ist, dass die Arbeiten fehlerhaft und somit wertmindernd erledigt werden.
  • Verboten: Kein laienhafter Hausbesitzer darf an Mauerwerk, Leitungen (Elektrik und Wasser), Heizung etc. Hand anlegen. Solche Arbeiten werden grundsätzlich von der Eigenleistung ausgeschlossen. Und wenn sie es nicht werden, so sollte jeder für sich von den Tätigkeiten absehen. Eine falsch installierte Fußbodenheizung kann zu einem massiven Wasserschaden führen, von fehlerhaft installierten elektrischen Leitungen geht Gefahr für Leib, Leben und für das Haus aus. 

Es gibt natürlich Ausnahmen. So können bis über 50 Prozent Eigenleistungen anerkannt werden, wenn der Hausbesitzer von Fach ist oder Freunde und Familienangehörige mit fachlicher Qualifikation benennen kann. Die Qualifikation muss nachgewiesen werden.

Gut, es gibt einen Dachdecker, einen Installateur, einen Fliesenleger und einen Elektriker im Freundeskreis? Vorsicht, denn die Motivation von Freunden und der Familie sollte nicht überschätzt werden, ebenso nicht die eigene.

Lesetipp: Die besten Akkuschrauber für Dachdecker

Ein oder zwei Wochenenden packen Freunde gerne mit an, doch zieht sich das Projekt über einige Wochen oder gar Monate hin, so erscheinen immer weniger Helfer auf dem Bau. 

Auch die eigene Arbeitsfähigkeit darf nicht überschätzt werden. Wer in einer kleinen Mietwohnung Laminat gelegt hat, der weiß zwar, wie das funktioniert. Laminat auf 150 Quadratmetern oder mehr im Eigenheim zu legen, erfordert jedoch wesentlich mehr Zeit und Kraft.

Auch gesundheitliche Einschränkungen müssen berücksichtigt werden. Wer sich nach einem Zimmer kaum noch aufrichten kann, der wird den Boden nicht bis zur letzten Bohle verlegen können. 

Fazit

Bei der Baufinanzierung wird besonders dann gespart, wenn vorausschauend gehandelt wird. Die Zinsbindung, aber auch die erhöhte Tilgung sind beides Punkte, die sich erst in zehn Jahren wirklich bemerkbar machen.

Wer allerdings heute schon bei den Zinsen sparen kann und die Ersparnis in eine höhere Tilgung investiert, der wird sich im Nachhinein auf die Schulter klopfen.

Mit mehr Eigenkapital und – realistisch eingeschätzter – Eigenleistung lässt sich die Kreditsumme verringern und somit ebenfalls sparen. 

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